La inversió en el sector immobiliari (també per a petits inversors particulars)

Després d'un parell d'entrades on he parlat d'alguns temes relacionats amb criptomonedes i blockchain (a les entrades sobre "rivals" de Bitcoin i sobre Lighting Network) potser és un bon moment per a canviar de tema radicalment i parlar d'altres actius més tangibles. I què pot haver-hi més tangible que una construcció de totxana i ciment? Així que, sí, avui parlaré de la inversió en el sector immobiliari, de les seves característiques generals i, sobretot, de les diferents opcions d'inversió a l'abast dels petits inversors particulars.

Podem invertir de manera directa o indirecta en diferents sectors: residencial, comercial, industrial o en terrenys

Molta gent, quan sent a parlar d'inversió en immobles, acostuma a pensar només en vivendes. La realitat és que hi ha moltes altres opcions que poden ser interessants com a inversió, opcions que podem agrupar en diferents sectors:

• Residencial: apartaments, pisos, cases unifamiliars o edificis sencers. En resum, qualsevol construcció que tingui com a finalitat l'establiment d'una vivenda, ja sigui habitual o temporal (segones residències, lloguer turístic, etc.).
• Comercial: locals comercials, edificis d'oficines, centres comercials, hotels, restaurants, places d'aparcament, o qualsevol altre bé immoble dedicat als negocis.
• Industrial: qualsevol construcció dedicada a la producció, distribució o emmagatzematge de béns, com ara fàbriques, naus industrials, magatzems, etc.
• Terrenys: fins i tot un terreny sense cap tipus de construcció pot ser un bé immoble, aquí inclouríem camps de conreu, explotacions forestals, pastures o, simplement, terrenys disponibles per a la construcció de qualsevol dels béns immobles inclosos als apartats anteriors.

Si volem invertir en algun dels sectors anteriors podem fer-ho de manera directa (adquirint i gestionant nosaltres mateixos els béns immobles en qüestió) o de manera indirecta (a través d'empreses que es dediquin al negoci immobiliari o a través d'instruments d'inversió col·lectius).

També s'acostuma a considerar la inversió en actius garantits per préstecs hipotecaris (mortage-backed securities o MBS en anglès) com una manera indirecta d'invertir en el sector immobiliari. Potser us sonin els noms de Fannie Mae i Freddie Mac, són empreses regulades pel govern dels Estats Units que es dediquen precisament a operar amb aquests tipus d'actius, se'n va parlar molt durant la crisis subprime de 2008... No en parlaré gaire més, ja que no conec aquests productes amb prou profunditat i, en qualsevol cas, em semblen massa complexos i poc transparents per als petits inversors particulars com jo. De manera general, podem dir que aquesta denominació inclou diferents tipus d'actius que, com a característica en comú, es recolzen sobre un conjunt de préstecs hipotecaris. Així que quan invertim en MBS, en certa manera, estem contribuint a finançar l'adquisició de béns immobles per part de tercers, obtenint-ne una rendibilitat canvi del préstec de diners.

La inversió directa requereix disposar d'un capital elevat i d'un molt bon coneixement del sector immobiliari

Si estem considerant la inversió directa com una bona manera d'invertir en el sector immobiliari, abans hem de tenir en compte una sèrie d'aspectes:

Primerament, la inversió directa requereix disposar d'un capital elevat així que, tret de la inversió en apartaments, pisos o places d'aparcament, la resta d'opcions esmentades anteriorment quedarien fora de l'abast de la majoria de petits inversors. Aquests requeriments de capital a vegades suposen la necessitat d'endeutar-se (mitjançant préstecs hipotecaris) per tal d'adquirir el bé immoble en qüestió, restant-nos rendibilitat i augmentant el risc de la nostra inversió (invertir mitjançant palanquejament, és a dir, amb diners que no tenim realment, sempre suposa un risc que cal avaluar amb deteniment).

A més a més, també a causa de l'elevat capital necessari, és difícil diversificar adequadament la nostra inversió en el sector immobiliari. Com podem diversificar geogràficament i sectorialment la nostra inversió si, com a petits inversors, disposem de capital suficient per a adquirir "només" un, dos o tres pisos com a màxim?

Això no suposa que directament haguem de descartar la inversió directa, encara que disposem de molt poc capital per a invertir, simplement cal que tinguem en compte aquests aspectes abans de prendre cap decisió. Si tenim un molt bon coneixement sobre el sector immobiliari i sabem valorar correctament els béns immobles, trobar inversions interessants i gestionar-les (o delegar-ne la gestió) d'una manera adequada, potser podem aconseguir que la rendibilitat obtinguda compensi els desavantatges i riscos esmentats anteriorment. Tot això, sense oblidar mai les incerteses pròpies del sector: canvis en l'entorn macroeconòmic, canvis legislatius o qualsevol altre factor extern que pugui afectar la valoració dels béns immobles i/o les rendibilitats que se'n puguin obtenir.

Una opció d'inversió indirecta són els REITs, empreses dedicades a la inversió en béns immobles

Si no ens volem complicar invertint directament, podem fer-ho de manera indirecta. Una de les principals opcions d'inversió indirecta són els REITs (Real Estate Investment Trusts). Un REIT és la denominació internacional d'una empresa que es dedica a la inversió en béns immobles.

Cada país té la seva pròpia legislació al respecte dels REITs, amb diferents avantatges fiscals i amb diferents requisits per a que una empresa pugui ser catalogada com a REIT. Per exemple, als Estats Units, aquests requisits són principalment que el 75% dels actius de l'empresa siguin béns immobles, que el 75% dels seus ingressos procedeixin d'activitats immobiliàries i (aquesta és la part interessant per a molts inversors) que el 90% dels beneficis es reparteixin entre els seus accionistes mitjançant dividends. A Espanya als REITs se'ls denomina SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) i tenen uns requisits lleugerament diferents: un 80% de béns immobles, un 80% d'ingressos procedents d'activitat immobiliàries i un 90% del beneficis procedents de l'arrendament i un 50% dels beneficis procedents de la transmissió de béns immobles a repartir entre els accionistes de la SOCIMI.

Podem trobar moltes classes de REITs, alguns s'especialitzen en algun sector o subsector en concret (sector residencial, centres comercials, hotels, etc.) o en algun país o àrea geogràfica determinada. També n'hi ha que inverteixen, en part o exclusivament, en els actius garantits per préstecs hipotecaris (MBS) dels que hem parlat abans.

Els principals REITs són dels Estats Units (no oblidem que aquest país és, amb diferència, la principal economia mundial), com a exemple aquí teniu una llista amb els 5 de major capitalització:

• American Tower (ticker AMT): els seus actius consisteixen en torres de comunicacions, que es dediquen a llogar a aquelles empreses que hi volen ubicar les seves antenes i equips de comunicacions.
• Crown Castle International (CCI): també es dediquen a les torres de comunicacions i altres infraestructures de comunicació.
• Prologis (PLD): es dediquen al sector de la logística, gestionen magatzems, centres de distribució i altres construccions similars.
• Equinix (EQIX): estan especialitzats en els centres de dades (espais preparats per a poder allotjar servidors informàtics i equipament similar).
• Simon Property Group (SPG): es dediquen al sector comercial, principalment als centres comercials.

També es pot invertir de manera indirecta a través de fons d'inversió o ETFs

Si tampoc tenim prou coneixements o temps per a triar quins REITs han de formar part de la vostra cartera, una altra opció d'inversió indirecta són els instruments d'inversió col·lectiva, és a dir, els fons d'inversió i els ETFs. Recordem que els instruments d'inversió col·lectiva són com una mena de fons comú on els diferents partícips aporten els seus diners per tal que un equip gestor s'encarregui d'adquirir i gestionar els actius segons la política d'inversió establerta. La principal diferencia entre els dos tipus d'instrument és que els ETFs cotitzen a borsa com si fossin accions.

Al seu torn, els instruments d'inversió col·lectiva també poden invertir de manera directa o indirecta en el sector immobiliari. Acostumen a ser més habituals els darrers que els primers o, com a mínim, són més fàcilment accessibles per als petits inversors particulars.

En el cas de la inversió indirecta, la feina de l'equip gestor consisteix en triar quins REITs formen part de la cartera d'acord a la política d'inversió del fons o ETF. Actualment, l'oferta de fons i ETFs és força extensa i inclou productes enfocats a determinats països o àrees geogràfiques.

A continuació enumero alguns exemples, començo amb els fons d'inversió:

• Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global (ISIN LU1328852659): és un fons d'inversió indexat (simplement replica l'índex FTSE EPRA NAREIT Developed, conformat per REITs de països desenvolupats) amb un TER del 0,34%. Aquesta és la versió d'acumulació, però també n'hi ha una de distribució: LU1328852493.
• DPAM Invest B Real Estate Europe (BE6213829094): fons d'inversió de gestió activa dedicat als REITs europeus i amb un TER del 1,76%. També tenim les dues versions: acumulació (aquest) i distribució (BE6213828088).
• Janus Henderson Global Property Equities (LU0264738294): un altre fons d'inversió de gestió activa, inverteix en REITs de països desenvolupats i té un TER del 1,9%.
• Robeco Sustainable Propierty Equities (LU0187079180): un altre fons d'inversió molt similar a l'anterior, aquest incorpora criteris ESG a l'hora de seleccionar els actiu. Té un TER del 1,61%.

Pel que fa als ETFs, podem trobar-ne de les principals "marques", com ara iShares (els ETF de BlackRock), SPDR (gestionats per State Street) o Xtrackers (de la gestora DWS). Podrem trobar ETFs indexats al mercat immobiliari global, nord-americà, europeu, asiàtic, etc.

Com deia abans, en el cas de la inversió directa (fons o ETFs que es dediquin directament a adquirir i gestionar béns immobles) l'oferta d'instruments accessibles als petits inversors particular és més aviat escassa. Part de la culpa és de la pròpia legislació europea que, amb l'excusa de "protegir a l'inversor", limita molt l'oferta de fons. Com a mostra, des dels brokers o comercialitzadores de productes financers que utilitzo habitualment (Renta4, MyInvestor o DEGIRO) no puc accedir a contractar-ne cap. Potser algú de vosaltres té la sort de poder accedir a algun dels fons d'aquest tipus més coneguts, com ara l'Invesco Global Real Estate o el Partners Group Real Estate.

Gràcies al crowdfunding els petits inversors particulars poden accedir al sector immobiliari d'una manera més directa

Com veiem, els petits inversors particulars tenen moltes opcions per a invertir en el sector immobiliari, però no tenen accés a totes les opcions que existeixen al mercat (a més a més de fons d'inversió directes, també existeixen altres productes no cotitzats o destinats únicament a inversors institucionals o grans inversors).

Per sort, les noves tecnologies han fet possible una altra opció per als petits inversors, parlo del crowdfunding immobiliari. Existeixen plataformes on els petits inversors poden fer les seves aportacions a projectes d'inversió en el sector immobiliari (els diners aportats poden servir per a constituir una mena de préstec que ens generi ingressos per l'interès del préstec o, en altres casos, per a obtenir una participació en el projecte i poder rebre'n una part dels seus beneficis). Una de les plataformes més conegudes i recomanades és Estateguru.

Espero que us hagi semblat útil aquesta introducció a la inversió en el sector immobiliari i algunes de les opcions que tenim els inversors particulars: la inversió directa, els REITs, els fons d'inversió i els ETFs o el crowdfunding immobiliari. Si teniu alguna pregunta o voleu aportar més informació (altres alternatives d'inversió, fons o ETFs que us semblin interessants) podeu deixar els vostres comentaris. Gràcies per la vostra lectura i, si l'entrada us ha semblat interessant, per compartir-ho a les xarxes socials.